序号

采购项目名称

采购需求概况

预算金额

（万元）

预计采购时间

（填写到月）

备注

1

1029工程物业管理服务

项目采购需求

一、项目基本概况

1029工程（地面部分、地下部分）物业后勤综合服务：地面部分设施设备运行和工程维修、消防中控室运行值班、配电室运行值班、秩序维护服务、停车场管理、卫生保洁消杀服务、绿化养护服务、战备服务、战备食堂服务。

2、地下部分内卫生清洁服务。

二、物业服务内容及要求

物业服务内容包含但不限于地面部分区域内监控值守及秩序维护、战备服务、保洁服务、水电气暖供应服务、建筑物及门窗维护保养、地面部分设施设备的日常运行管理及维护、绿化养护、垃圾分类投放、报纸、信函、邮件等的收发服务、其他服务等工作。

物业服务总要求为：1.杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；2.环境卫生、清洁率达100％；3.房屋完好率98％；4.设备完好率100％；5.零修、报修及时率100％，返修率≤1％；6.服务有效投诉≤1％，处理率100％；7.内部干部职工物业满意率90％等。

本单位物业服务的具体内容及要求如下：

（一）负责编制物业服务年度工作计划、设施设备的维护保养计划等

项目 内容及要求

年度工作设备设施保养计划 包括但不限于以下内容：

1、地面部分及附属设施、设备的日常运行、维修及定期保养工作计划；

2、地面部分、地下部分的日常保洁及定期清洁工作计划；

3、紧急事件的应急处理预案和重大活动的保障预案，包括工作程序及实施方案等内容；

4、投诉处理工作程序；

5、根据实际情况制定防汛、防寒等特殊气候的应急预案，并及时妥善做好应对措施

6、编制地面部分区域年度能源消耗（水、电）计划，完成确定的年度节能降耗目标任务。

（二）基础管理

基础管理主要是指物业服务中标方根据物业项目要求，制定一系列内部管理制度，以提高管理效率的活动。良好的内部管理制度，是做好物业服务的基础，投标人应建立内部管理制度、岗位职责。

项目 内容及要求

内部管理制度 1、建立健全各项物业管理制度、各岗位工作职责和服务标准。

2、制定具体的落实措施和考核办法，包括检查物业管理服务工作程序、质量保证制度、岗位考核制度等。

3、投标人应具备应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。

4、投标人的管理人员及专业技术人员持证上岗，员工统一着装、佩戴明显标志、工作规范、作风严谨。

5、对其管理的员工进行经常性保密和安全宣传教育，把保密和安全教育作为一项重要内容贯穿本项目物业服务工作全过程。不得擅自记录、复制、拍摄、摘抄、收藏、携带与保密工作有关文件资料。

（三）监控值守及秩序维护

承担1029工程区域内的安全管理，维护正常的秩序。认真贯彻实施各项工作制度和职责，作好防火、防盗、防爆炸、防破坏、防汛、防冻的巡查工作，担负本项目重要设施、区域的巡查守护；安防、消防监控室的值守；处置突发事件执行应急预案、担负抢险救护等任务。

项目 内容及要求

综合管理 1、根据本单位实际需求，建立传达、车辆及公共秩序等管理制度，确保正常工作秩序和办公区域安全。

2、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案。

3、对楼内外各类施工维修现场人员、环境进行检查，避免出现不安全隐患及事故，发现后督促其改正并做好巡视记录。

4、物业人员穿着统一的工作服，佩戴公司统一工作牌；使用规范的文明用语。头发应修剪整齐，清洁无异味；面部保持清洁干爽，胡须修刮干净；上班前或工作中不允许饮酒，不吃含刺激性气味的食物。

办公秩序维护与门岗管理 1、出入口24小时值守，地面部分有巡逻人员定时巡逻，做好记录，发现问题及时上报整改，确保秩序井然有序。

2、对外来人员进行验证、登记，发现疑点及时询问，防止闲杂人员进入，积极疏导群访人员。

3、对物品进出实施分类记录，大宗物品进出应进行审验，严防危险物品进入。

4、有效疏导进出车辆，保持出入畅通。

车辆秩序管理 1、对进出车辆进行管理，维护交通秩序。

2、设置行车指示标识，规定行驶路线，指定停放区域，保证车辆有序通行、易于停放。及时纠正违规车辆，确保车场秩序。

3、车库应24小时专人管理，定时清洁，无易燃易爆等危险物品存放，监控、照明、消防器械配置齐全。

4、非机动车应定点停放。

5、发现车辆相撞和设备设施被损时，应立即向主管领导报告并联系相关部门妥善处理。

6、安排好业务车辆、送货车等车辆的停放，严禁乱停乱放。

监控值守管理 1、监控设施应24小时正常运行，保证对安全出入口、内部重点区域的安全监控，保持完整记录。

2、安排合理数量，符合从业资格条件人员负责消防控制室管理与值班，严格执行消防控制室管理有关规定。

3、监控中心收到火情、险情等报警信号及其他异常情况信号后，立即安排安保人员到场处理并报警，同时根据现场情况按预案对人员进行疏散。

4、监控资料至少保持30天（特殊要求除外）。严格管理监控资料，未经许可，严禁复制传播。

5、保持治安电话畅通，接听及时。

安全管理 1、签订安全责任书，明确安全责任。

2、建立健全安全生产规章制度，普及安全用电用气知识。

3、制定地面部分物业管理服务突发公共事件应急预案，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演练；当发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件或社会安全事件时，启动应急预案，全力配合有关部门单位采取相应措施，保障机关人身安全，减少财产损失。

4、建立灭火和应急疏散预案，定期开展消防安全培训和演练。

5、对受委托范围内的消防安全负责。建立消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责；定期巡视、检查和维护消防设施，保证设施正常使用，保持消防通道畅通，对易燃易爆品设专人专区管理，并在明显位置设置警示标志；楼梯出入口、电梯口等醒目位置有火灾危险性警示标语、安全疏散示意图；消火栓和灭火器箱张贴消防设施器材使用方法。

1、合理安排巡查路线，排除不安全因素，防止被盗事件的发生，发现违规行为及时制止，发现异常情况立即通知相关部门并现场采取必要措施。

2、收到消防监控室指令后，巡查人员及时到达并采取相应措施。

3、做好各种安保器材使用、保养情况的检查、监督和记录，如有损坏，应立即报告并说明损坏原因。

（四）战备服务

战备服务是指为保障地下部分、应急疏散通道各类战备工作有序开展的管理活动。

项目 内容及要求

战备管理 1、严格遵守管理制度，严格执行战备服务规程和战备人员操作规范。

2、接受战备服务任务，根据战备要求作好相应准备。

3、战备服务人员应严格遵守组织纪律和保密工作要求，不该说的不说，不该问的不问，不该看的不看，做好战备服务保密工作。

4、战备服务人员应着工作服，戴工作牌，注重仪容仪表和礼节礼貌。

5、工作前准备：战备服务人员根据要求进行场地布置，准备战备设施设备及物品；保证设施设备正常使用。（专业设备操作除外）

6、战备服务：战备服务人员引导人员入座，保障战备工作人员饮水及战备物资发放。

7、应急疏散：明确应急疏散区域，完成应急疏散引导工作。

8、完成临时交办的战备服务工作。

（五）保洁服务

保洁服务主要是指为1029工程部分区域内环境进行日常清洁维护做到一日清扫，全天保洁。冬季，按照招标人的要求进行院区及门前三包范围内的除雪。

服务项目 内容及要求

综合管理 1、针对本项目建立保洁管理制度和保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。

2、保洁人员必须穿着公司统一保洁工作服，佩戴公司统一工作牌；保持良好的仪容仪表。

3、作业服务过程中使用文明用语，进入功能性要素房间或洗手间等封闭区域时，必须先敲门询问。

1029工程区域环境维护 1、地下部分除专业设备外全区域卫生保洁：大厅地面保持干净无水渍，大理石、花岗石等材质定期养护，进出口地垫整洁；公共通道门框、窗框、窗台、金属件表面光亮无尘无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好；天花板无蛛网；灯具干净无积尘，空调风口干净无污迹；指示牌干净无污渍，指示醒目。

2、地面部分：地面部分指挥大厅及其他功能性要素房间每日至少清洁1次，地面、桌面干净，办公家具设备及门窗整洁，茶具清洁。

3、楼梯及楼梯间：每至少日清洁1次，梯步、扶手栏杆、防火门及闭门器表面干净无尘无污渍，防滑条（缝）干净，墙面、天花板无积尘、蛛网。

4、卫生间：每日至少清洁2次，循环保洁，地面干净，无污渍无积水；洁具洁净，无污渍；门窗、墙壁、隔断、玻璃、窗台表面干净，无污迹，金属饰件有金属光泽，天花板表面无蛛网；换气扇表面无积尘；洗手台干净无污垢；保持空气流通，无明显异味。

5、开水间及清洁间：每日至少清洁1次；地面干净，无杂物、无积水，天花板无蛛网，灯罩表面无积尘，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序。

6、电梯轿厢：每日至少擦拭1次轿厢门、面板，清拖1次轿厢地面；不锈钢材料装饰的轿厢每月至少护理2次；石材装饰的轿厢每季度至少养护1次；轿厢内无污渍无粘贴物；灯具、操作指示板明亮；厢内地面干净无异味，电梯门槽内无垃圾无杂物。

7、地面部分电器、消防等设施设备：配电箱、设备机房、消防栓、报警器及开关插座等每周至少清洁1次，保证表面干净，无尘无污迹；监控摄像头、门警器等表面光亮，无尘无斑点。

8、整体要做到随时保持清洁状态。

9、地面部分涉及设施、设备及办公用房维修或改造期间，保证正常办公场所卫生达标。

院落环境维护 1、公共场所每日清扫道路地面，保持干净，无杂物无积水无污迹；沟渠、池、井内无杂物无异味；各种路标、标志、宣传栏表面干净，无积尘无水印；室外照明及共用设施每半月至少清洁1次，属高空作业范围的部分路灯、景观灯等每半年至少清洁1次，表面无污渍。

2、绿化带及景观每日至少清洁1次；绿地内无杂物，花台、雕塑、景观表面干净无污渍；景观水质清澈无异味无漂浮物，建筑整洁无涂污。

3、地面部分的平台、屋顶，每季度至少清扫1次；雨季期间，每半月至少清扫1次；每月至少巡查1次天台、内天井，有杂物及时清扫。

门前三包责任区环境维护 1、门前市容整洁，无乱设摊点、乱搭建、乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱吊挂、乱堆放等行为。

2、门前环境卫生整洁，无裸露垃圾、粪便、污水，无污迹，无渣土，无蚊蝇孳生地。

3、门前责任区内的设施、设备和绿地整洁等。

卫生消杀 1、公共场所和周围环境定期预防性卫生消杀；采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇；配合有关部门进行有害生物的预防和控制，投放药物应预先告知，投药位置有明显标识。

2、公共卫生间、电梯轿厢每日至少消毒1次；垃圾收集容器每日至少消毒2次；公共区域根据实际需要进行消毒。

（六）地面部分内水电气暖供应服务

水电气暖供应服务主要是保障地面部分内水电气暖各项设施设备安全正常运转，及时有效应对外部供应变化情况，确保水电气暖供应。

项目 内容及要求

水电气暖供应服务 1、主动与当地水电气暖等部门联系，及时了解水电气暖供应变化情况并采取有效应对措施。

2、建立水电气暖设施设备台账、运行记录、维修保养记录并落实到位。

3、定期检查、检测设施设备运行情况，发现问题及时维修，确保水电气暖各项设施设备安全正常运转，水电气暖有效供应。

4、做好突发事件的应急预案，每年至少组织1次应急演练，有效提高应急处置能力。

（七）建筑物及门窗维护保养

建筑物及门窗维护保养是对房屋地面、墙面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等进行日常养护维修，发现安全问题及时报告招标人，并将处理方法及结果以书面形式报招标人备查，确保地面部分房屋正常使用。

项目 内容及要求

综合管理 1、定期检查房屋使用和安全状况，确保完好等级和正常使用。

2、建立健全房屋档案，制定房屋维修养护制度、定期巡检制度、地面部分区域施工管理办法等规章制度，检查督促房屋使用单位正确使用房屋。

3、房屋维护保养记录应齐全，并建立报修、维修和回访记录。

4、及时完成零修任务，零修合格率100%。急修10分钟内到达现场查看并有效处置。如达中修以上应报告招标人，招标人按照规定对房屋进行维修管理。

房屋结构 每季度巡视1次屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等结构构件，发现外观有变形、开裂等现象时，应及时建议房屋使用单位申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。

建筑部件 1、每季度至少检查1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、空调室外机支撑构件等。

2、每半月至少巡查1次门、窗、楼梯、通风道等。

3、每两个月至少检查1次室内地面、墙面、天棚和室外屋面等。

4、每年汛期前和强降雨天气后检查屋面防水和雨落管等。

附属构筑物 每半月巡查1次大门、围墙（栏）、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等；汛期每半月巡查1次、非汛期每季度巡查1次；每年检测1次防雷设施。

修缮、改造 1、按照有关规定对房屋修缮、改造等施工现场进行监管。

2、告知施工单位施工须知，确保文明施工。

3、对施工单位有危及房屋结构安全、消防安全和损害机关办公环境的现象及时制止，并及时上报招标人物业管理部门。

标识标牌 定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示意图、电气开关状态标识、主要供水阀门、主要管线流向标识、交通标识等，确保标识标牌规范清晰，统一完整，安装稳固。

（八）各系统的运行维护

各系统的运行维护是对地面部分设备设施（不包括机房的专用设备）实施全方位的日常管理，建立设备运行记录，运行记录应包括交接班情况、当班中发现的报警、问题记录及处理情况，当天例行维护检查情况和设备故障原因及排除情况等，确保各系统的正常运转。

项目 内容及要求

综合管理 1、建立相关管理制度，如设施设备安全运行、岗位职责、定期巡检、维护保养、维修档案等；制定相关应急预案。

2、定期对设施设备进行全面检查，开展隐患巡查排查和整改，确保设施设备运行良好。发现问题及时报告，安排专项修理，建立报修、维修和回访记录，零修合格率100%。

3、由专业性机构进行维修养护的设备设施，中标方应做好监督跟修，如实向招标人汇报维修情况；熟悉设备性能及数量，熟练操作，做好日常管理和操作演练。

4、设备机房：每半月至少清洁1次，机房整洁有序，室内无杂物；设有挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板；在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效；设施设备标识标牌齐全；张贴或悬挂相关制度、证书。

5、元旦、春节、五一、国庆等重大节假日前，组织系统巡检1次，发现问题及时处理，巡检记录齐全、完整。

6、综合维修7*24小时值班。

地面部分

消防系统 1、严格执行消防法规，建立消防安全管理制度和突发火灾的应急处置预案，明确专人负责，确保整个系统处于良好的状态。

2、消防控制室应实行24小时双人值班制，值班操作人员应持消防职业资格证上岗，掌握火警处置及启动消防设备设施的程序和方法，确保及时发现并准确处置火灾及故障报警。

3、配合消防维保单位定期检查和维护消防设施设备，特别是检测烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查1次；检查消防报警按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行1次试验测试；检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压等。保证设备设施齐全，功能运行正常，可随时使用。

4、每周检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道照明是否完好；检查安全通道是否通畅。

5、检查各类信号指示灯是否正常；检查各类水压压力表是否正常；检查消防水泵泵体是否漏水、生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

6、每月检查手提式灭火器是否有效，提前一个月通知招标人更换失效灭火器。

7、消防设施日常维护管理符合GB25201的要求。

地面部分

给排水系统 1、熟悉给排水系统各设备性能、工作原理、注意事项和应急处理措施，掌握各阀门控制区域。每班对给排水系统至少进行1次全面巡检, 确保压力符合要求，仪表指示准确。水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染；定期检查消防水池，确保水池无裂缝、无溢水、缺水现象，发现问题立即汇报并维修。

2、保持泵房清洁卫生，通风、照明、采暖良好，地面排水畅通，每周清扫1次泵房，每班巡查泵房，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；每班检查消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每半年对水泵机组清洁保养1次；确保水泵外观整洁、油漆完好、标志和铭牌清晰，阀门达到开闭灵活无卡阻，关闭严密无渗漏；每日填写水泵运行记录，建档备查；

3、每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀处应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，对出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；压力表指针灵活指示准确，表盘清晰，表阀及接头无渗水；

4、每班检查泵、管道、水箱、阀门、污水池、污水管线、卫生间排水管道、水表状况；定期保养、维护，出现问题随时处理；

5、化粪池每年清理1次，每季巡查1次，确保出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

6、楼面落水管、落水口等保持完好，如有开裂、破损等应及时修复更换；

7、每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；并对地下管井彻底疏通，清理结束后现场冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物的效果。

8、生活给水、消防水泵房等重要设备至少每8小时巡检1次，认真填写运行记录，相关数据应填写准确、清晰。

9、纯净水设备的过滤膜等按厂家规定定期更换（由甲方提供）。

10、给排水系统突发事故，维护人员应在10分钟内到场。

11、根据季节气候变化及时做好防汛防冻准备工作。

12、每班填写运行记录，建档备查。

地面部分

燃气系统 1、建立燃气管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证燃气系统安全运行和正常使用。

2、燃气管道及燃气设施设备每日巡查1次，保证燃气系统处于良好的运行状态。

3、当接获泄漏气体报告或察觉异味时，应迅速前往现场调查；在适当情况下关闭供气开关，如发现泄漏未能受控或气体扩散面积广泛，应立即远离现场，电话报警通知供气单位；封锁现场，禁止任何人员进入，同时按照预案进行人员疏散。

地面部分

强电系统 1、根据本项目实际情况制订严格的配送电运行制度、电气维修巡查制度和配电房管理制度等，制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，供电和维修人员应持证上岗。

2、对本项目内供配电系统高、低压电气设备、电线电缆、电气照明装置等进行日常管理和养护维修，及时处理突发故障，对需要专业技术支持的应及时向专业维保单位或招标人反映，确保供配电系统始终处于良好的工作状态。

3、按规定周期开展日常维护检修；管辖范围内的电气线路符合设计规范、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用户用电安全。接到报修迅速到现场处理，保证零维修的及时性，在最短时间内更换失效的零配件。

4、制定停电、限电、临时用电管理措施与停电应急预案，并严格执行。外部计划性停电应第一时间通知招标人。内部计划性停电需提前5个工作日报告招标人，经同意批准后方可实施。

5、与专业维保单位和运维单位建立联动机制，开展预防性维修，及时发现排除安全隐患，确保机房7×24小时正常供电。

6、配电室24小时双人值班，值班人员全部持高压电工作业证上岗。值班人员按规定进行巡检和操作，认真填写运行记录。

7、督促专业维保单位如期进行专业维保，并有详细记录。

8、保障电力监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。

电梯系统 1、建立电梯运行管理、安全管理等制度，做好档案管理。

2、严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯准用证、年检合格证、维保合同完备。

3、对电梯外观、轿厢、运行状态进行日常检查，保障外观完好、轿厢内设施及电梯运行完好。

4、电梯管理人员持证上岗。

5、物业人员每日对电梯进行清洁，保持轿厢、机房整洁。

6、有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每半年演练1次。如电梯出现故障，物业相关人员15分钟内到场应急处理，及时通知专业维保单位到场进行救助和排除故障。

地面部分

空调系统（含供暖、通风） 1、建立空调运行管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。

2、定期检修养护空调设备，保证空调设备设施处于良好状态。

3、空调系统出现噪声、漏水等运行故障后，维修人员应10分钟内到达现场维修，并做好记录。

4、制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求。

5、空调每月巡查1次挂机和室外支架是否稳固，确保正常运行和安全使用。

6、配合当地热力集团做好供暖机房以外的供暖设备的巡检、维修、清洗和供暖温度调整等工作。

7、定期检查各房间和机房新风情况，发现问题及时报告并处理。

地面部分

弱电系统（监控、楼宇智能化等） 1、根据本项目弱电设备情况,制定相应的工作标准和工作规程，确保各弱电系统能够正常运行。

2、实施24小时安防监控。监控录像按规定保存，停车等系统数据存储有效可查。

3、根据实际运行情况不断优化楼宇自控等智能系统，充分发挥智能化系统的作用。

4、建立巡逻日志，对每次巡逻情况如实登记；建立巡逻报告制度，每月向招标人报告巡逻完成情况。

5、配合专业维保单位做好专业巡检、维修和保养。

照明系统 1、照明系统应定期检查维护巡检，遇有故障，及时处置，确保正常运行和安全运行。

2、值班人员定期将所有照明配电箱、插座箱检查1遍，开关及线路是否有过热，开关是否有异常声音等，发现问题立即解决，确保照明系统正常使用。

3、开关、灯具有损坏的必须当日解决。

4、室外照明每天巡查1遍，并按规定时间开关。

（九）绿化养护

绿化养护是指为营造优美的地面部分环境，对服务区域内花草树木进行修剪、灌溉、除草、施肥、防虫害以及卫生保洁等系列管理活动。

项目 服务要求

修剪 1、草地：根据长势状况每年定期修剪整形，草的高度保持一致，草坪无杂草草屑；

2、灌木：根据长势状况每年定期修剪整形，植物主枝分布均匀，通风透气，造型美观，绿篱整齐一致；

3、乔木：每年冬季修剪1遍，树冠圆整、树势均匀。针叶树应保持明显顶端优势。

灌溉 具体灌溉次数视天气情况而定，供水充足，保持植物良好长势，不出现大面积枯萎等缺水现象。

除杂草、松土 1、草地定期除杂草，草地上无开花杂草，花木丛中无高于花木的杂草；

2、定期疏松表土，土壤疏松通透。

施肥 定期进行施肥，施肥均匀、充足、适度，保证绿化植物强壮、枝叶茂盛。

病虫害防治 及时防治，病株、虫害现象不成灾。

扶正、加固 对新植和弱小树木、植物做好综合防护，及时扶正加固。

补植 对因生长不良造成的残缺花草树木及时补种，能满足植物生长的条件下无黄土裸露。

防风防汛 灾前积极预防，对树木加固，灾后及时清除倒树断枝，疏通道路，清理扶植，尽快恢复原状。

清理绿化垃圾 修剪下来的树枝和杂草，当天清理运走，专人跟踪保洁。

防寒 寒冷季节应有防冻保温措施。

（十）垃圾分类投放

垃圾分类投放主要是对单位日常产生的有害垃圾、可回收垃圾、其他垃圾及厨余垃圾等，按要求进行分类投放。

项目 内容及要求

垃圾分类管理 1、物业公司应作为垃圾分类投放管理的责任者，要配合做好垃圾分类管理的宣传工作，督促并引导全员参与垃圾分类投放。

2、每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至单位垃圾集中堆放点，对各类垃圾容器进行清洗保洁。

3、按单位与各专业垃圾清运回收企业的协议要求，及时或定时通知企业进行垃圾清运处理。垃圾分类投放管理工作的执行标准，按属地政府的要求执行。

（十一）节能管理服务

协助招标人做好地面部分节能管理工作，开展节能宣传，并在能耗分析结果中提出对地面部分节能工作的合理化建议。

项目 内容及要求

节能管理 1、按期对各类计量表具数据进行汇总、抄报；

2、加强地面部分能耗管理工作，并在能耗分析结果中提出对地面部分节能工作的合理化建议；

3、制定并落实节能计划，做到安全、合理、节能。

4、涉及能源资源管理的其他工作。

（十二）档案管理

档案是加强地面部分物业管理的重要资料。投标人应及时记录维修改造、设备设施运行等信息。

项目 内容及要求

档案管理 1、建立完善的物业档案管理制度，按规范收集、标识、保存、检索、借阅。

2、对物业档案统一存放管理，由专人负责注记及存档等工作。

3、涉及维修改造、设备设施运行记录等重要物业管理档案定期移交招标人。

（十三）新旧物业交接

项目 内容及要求

新旧物业交接 1、新旧物业交接应于旧物业服务合同终止之日前15个日历日内完成交接准备工作。

2、交接各方应当对物业管理项目的电梯、消防、监控等设施设备的使用现状给予确认，梳理好重要风险点，并开展主要设备操作培训。

3、新旧物业公司项目负责人应共同参与物业移交，列出书面交接清单和交接查验内容，移交资料包括：电梯、消防、监控等设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；物业管理用房、设施设备等相关资料；物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；物业服务公司建档保存的物业改造、维修、养护资料；能耗统计资料；其他应当移交的资料。

4、交接时，应处理好撤离人员的安置问题。

（十四）报纸、信函、邮件等的收发服务。

（十五）二次供水设备清洗

每年对二次供水设施进行1次全面清洗、消毒，并对水质进行检验，及时发现和消除污染隐患，饮用水水质符合GB 5749的要求。

（十六）化粪池清理

根据实际需要，按时对化粪池进行清理，保障化粪池正常运转使用。严禁因清掏不及时导致污水外溢。

（十七）完成招标人交办的其他工作任务。

三、人员配置及资历要求

岗位 人员 条件

项目经理 1 大专及以上学历、具有10年以上的办公楼物业管理工作经验，吃苦耐劳，组织能力强，有中级技师以上证书及一个以上专业证书，年龄45岁以下。

文员 1 大专及以上学历、具有员工人事管理工作经验，吃苦耐劳，沟通能力强，熟悉档案管理。

战备服务 主管 1 本岗位工作经验，年龄不超过35岁。协调能力强，具有省级以上大型会议组织经验。

前台接待 1 女性，大专及以上学历、相关工作经验，年龄不超过35岁，身体健康

战备疏散引导员 3 女性，大专及以上学历、相关工作经验，年龄不超过35岁，身体健康

保洁绿化 保洁绿化主管 1 男性，身体健康，具有相关工作经验，年龄不超过45岁。

保洁员 6 身体健康，吃苦耐劳，年龄不超过55周岁

绿化养护员 5 年龄50岁以下，身体健康，至少具有3年以上绿化养护工作经验。

设施设备运行维护 设施设备运行维护主管 1 大专及以上学历，具备水、电、暖、弱电、空调等多方面的工程管理专业知识，具有多年的办公楼或酒店物业工程管理经验，具有良好的协调组织沟通能力，年龄50岁以下，熟悉掌握电脑操作和办公软件。

综合维修 3 年龄55岁以下，有多年维修水、电、暖、灯具、门窗、墙面等实际经验，吃苦耐劳，其中至少1名有电梯安全员证。

配电室值班员 6 年龄55岁以下，身体健康，全部持有安监或电监部门颁发的高压电工证书。7*24小时，三班值守

秩序维护 保安主管 1 男性，身体健康，具有相关工作经验，熟悉消防条例，年龄不超过40岁。

大门岗白班 5 男性，身体健康，年龄不超过35岁，身高175厘米以上有相关工作经验。

大厅形象岗 2 男性，身体健康，年龄20-30岁，身高175厘米以上有相关工作经验。

夜班 5 男性，身体健康，年龄20-55岁，有相关工作经验，保安员证书。

中控室值班员 6 年龄50岁以下，全部持证（消防中控室监管员或建（构）筑物消防员资格证书）上岗，有消防、弱电设备操作经验，至少3名熟悉办公软件。7*24小时，三班值守

战备食堂管理员 1 女性，40岁以内，品貌端庄、仪表大方，具有相应工作经验

战备食堂勤务员 4 女性，50岁以内，身体健康

战备食堂备餐员 5 男性，50以内，身体健康，具有三级以上厨师证，同岗位5年以上工作经验

勤杂人员 1 男性，50以内，身体健康，同岗位2年以上工作经验

合计人数 59

注：1、以上人员要求中年龄、相关资格证书均为本次招标的实质性要求，投标人不能承诺中标后按要求提供的作无效标处理；

2、投标人应保持服务管理队伍的相对稳定，派驻的服务主要管理人员未经招标人允许不得随意更换。如有特殊情况，需书面向招标人主管部门报告，经招标人同意后再行更换，更换人员的学历、经验应均不低于被更换人员。人员走失率不得高于10%。

四.其他服务说明

（1）专业外包（电梯维保、战备食堂设备维保、消防维保、化粪池清淤）的费用含在投标报价中，具体数量、面积等以现场勘查测算为准。由中标单位委托专业维保公司维护保养。

（2）物业公司的日常办公费用、工作人员使用的对讲机的日常维保费用含在总报价中。

（3）配电绝缘工具检测费用含在总报价中。

（4）人员劳保用品与防暑降温费含在总报价中。

（5）所有员工实发工资不能低于济南市最低工资标准；并按济南市规定足额列支各种税金、法定节假日工资以及工会经费等。

（6）本次招标服务期为一年，期间费用不因最低工资标准等政策调整而变化。

（7）中标人应按照招标人要求进行工作，节假日和加班产生的费用或调休由中标人负责，不再增加物业费用。

（8）在工作期间发生工伤事故全部费用由中标人承担，中标人用工应按照劳动法和劳动合同法签订劳动合同，并办理各种用工手续，如因用工不当，给招标人造成损失由投标人全部承担；

（9）中标人在工作期间遵守甲方各项规章制度；

（10）从事专业维修及运行值班人员需经过专业培训并具备相应资格证书；

（11）投标人要充分考虑招标人招标服务内容中包含但不限于上述内容，投标人给予招标人的特惠条款应单独编写。

（12）增（减）项服务。如确因工作需要增加（减少）服务项目，经甲乙双方协商后，签订补充合同或协议，但增项总额一个年度内不得超过合同金额的百分之十；因工作变动，调增（减）人员物业费由甲乙双方根据中标人投标文件中相应或类似职位报价协商处理。

（13）此项目所需日常保洁耗材以及200元以下维修耗材由中标方提供，由现场勘察为准。设备设施质保期外换件维修费用由甲方负责。

（14）此项目服务范围、服务面积等由现场勘察为准。

（15）服务期限：2021年11月30日至2022年11月29日

（16）付款方式：每季度末支付中标总金额的25%，采购方对中标单位每季度进行考核，考核不达标扣除相应费

（17）中标单位如未按投标内容配备工作人员，或未按招标文件内容履行物业服务，采购方可单方面解除合同，按照已完成服务内容进行结算。

350.0

2021年9月